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东区社区商业实调，原来区域人气不足的症结在这里！
因为人烟稀少，东区曾有鬼城之称，如今的东区，经过多年发展，早已摆脱了这个称号，并且成为郑州房价的制高点，区域超2万每平的均价令其他区域只能望其项背。
东区的好，众所周知，这里高楼大厦，鳞次栉比，绿化成荫，道路宽阔，城市界面和老城区相比更是不啻霄壤。
尽管东区有种种的好，但有一点却很不足，那便是人气，在东区，你很难看到老城区街头巷尾那种熙来人往，摩肩接踵的场面，到了夜晚这里更是冷清，万家灯火中带给人的却是一种空空荡荡之感。
为何会如此呢？这里的入住率并不低，人也没那么少，路边更是停满了车，却为何显得如此人气不足呢？
其实问题主要出在社区商业上，社区商业作为社区的主要配套设施，是日常聚拢人气的首要场所，当社区商业此种功能无法有效发挥时，社区乃至整个新区的冷清就可想而知了。
那么，同为社区商业，为何新城区和老城区在聚拢人气的表现上差别却如此大呢？
这就不得不提社区商业业态的布局问题，不同的商业形态所形成的人气氛围大不相同，想象一下，小吃街、大排档和美容SPA之间的区别就很清楚了，那么新区和老城在社区商业业态上不同在哪呢？
我们考察了东区几个典型小区的社区商业业态，来看下它们在老城区一般小区的社区商业究竟有哪些区别。
永威东棠
永威东棠位于黄河南路与祥盛街东南角，是东区房价最高的小区之一，均价在3万以上，社区商业主要分布在祥盛街、黄河南路和兴荣街。
兴荣街沿线商业：
黄河南路沿线商业：
祥盛街沿线商业：
社区商业业态汇总：育仁堂，啡域咖啡，银色美之家，红梨白（水果），大包洗（洗衣生活馆），商臣便利店，正商智慧城售楼中心，烟酒销售，皮肤管理抗衰中心，西维亚造型，清鼻堂，美容SPA会所，永威南樾销售中心，宝视达眼睛，科技美肤，久家房产，乐氏健康生活馆，动物医院，洪武办公，怪兽充电，上品堂（中国海参），永威朝花夕市展厅，泸州老窖，U3美甲，烟酒，交通银行，袜家，丝域养发馆，携程旅游，帅帅果园，金门饼家，链家，嘎嘎鸭，名酒毛尖，百果园，鞋坊，平安银行，SPS美容，烟酒，福晶园，正道便利店，卤御烧肉，美甲
整体而言，东棠社区商业总共有四五十家，出租率比较高，除了一家铺位处于招租状态，其余均在正常营业中，商业业态比较丰富，咖啡馆，美容美发美甲，房产中介，银行，便利店等均有涉及，但大部分属于热度逐渐走低的子业态，如房产中介，洗衣店，宠物医院，办公，充电等，销售中心更不用提了，而消费者比较期待的如餐饮型，零销型等比较能够带来人气氛围的子业态却比较少，重餐饮更是一家也没有。
再来看另一个小区立体世界的社区商业：立体世界
立体世界位于黄河南路与商鼎路交会处东南，位置很好，临着七里河，均价2万以上，社区商业主要位于黄河南路，商鼎路和七里河北路沿线。
七里河北路沿线商业：万科溪望营销中心，家土菜馆（地道信阳菜），东方美（美容），忆南湾（养生信阳菜），德祐，21世纪不动产，裁缝，康无忧，国际医美产康中心，润心舫，酒吧，堂禾钧，茶馆，外卖
黄河南路沿线商业：园林机械，玖号车馆，广告，房天下，德国威能热水器太阳能，唯美SPA，茶馆，斟酌酒城，碱性酒，按摩椅，银色美之家，正天置业，德尚医疗美容，茅台专卖
商鼎路沿线商业：大药房，动物医院，日立空调，茶莊，亿诺舒适家，秀域科技美容，链家，西装礼服定制，河南寿酒集团，百合瑜伽，嘉会美容会所，贝雷塔供暖，红酒，丹尼斯超市，汽车
社区商业业态汇总：立体世界社区商业总43家左右，出租率良好，没有任何空铺，业态主要以美容美发，医疗，房产中介，零售店，宠物医院等为主，但能够聚集人气氛围的只有丹尼斯超市，土家菜馆和酒吧三家，尤其重餐饮只有1家，可想而知，在业态如此搭配的社区商业面前，无论是白天还是夜晚，你都很难感受到西区那种觥筹交错，你来我往的人气。
再来看位于农业南路沿线：东瑞园的社区商业。
东瑞园位于农业南路与康宁街交会处，均价也在2万以上，社区商业主要位于康宁街和福禄街沿线。
康宁街沿线商业：晨光，花店，汉堡，图文，链家，东风眼镜，养生减肥，房友（二手房），何医生眼镜，有型世界，衣橱，我爱我家，帅之捷跨境电商，格力，房天下，德祐，左店眼镜，美甲，郑东赵冠军诊所，湘源图文，房快递，烟酒商行，中国电信，烤鸭，点石房产，途牛旅游，袜家，诊所，世家房产，摄影，豫熙果，21世纪不动产，佳惠超市，法贝尔西饼，郑东时珍堂中医门诊部。（35家）
福禄街沿线商业：大河报速递，一指通培训部，链家，真彩文具，中州烟酒商贸，鸿蒙教育思维绘画，博赞教育，大鹏书画艺术空间，本道教育，睿源教育，仔包，火车票代售，海尔专卖，见云美容，正山堂（茶室），万之亿烟酒，养生会所，日立空调，之尚环境艺术馆，净水系统，三星中央空调，海尔空气能，格力中央空调 （23家）
东瑞园社区商业共58家，同样出租率很高，没有空铺，商业业态也很丰富，花店，养生，美容美甲，诊所，房产中介等都有，尤其是教育培训异常的多，但餐饮同样少的可怜，只有德克士，哆哆客汉堡，烤鸭等两三家，这样的业态搭配对人气的吸引上同样乏善可陈。
看完了东区社区商业的业态布局，我们再来看下人气旺盛的西区社区商业布局有什么分别。
康桥华城位于大学北路与陇海快速路西北，在商业街的业态配比中，中式快餐简餐占比32%，大型中餐、商务正餐占比5%，休闲食品轻餐饮占比7%，西式快餐西餐厅占比2%，总体和餐饮相关的占比高达45%。
锦艺华都美誉商业街总体和餐饮相关业态占比更是超过47%。
如果你既在老城区也在新区生活过，即便是不通过数据，也很容易来通过自身感受来察觉到两者在社区商业业态布局上的差别，在老城行走其中，和吃相关的门店几乎目不暇接，但新区的社区商业餐饮占比却异常的低。
其实无论是对商业中心，还是社区商业而言，餐饮都是吸引人气最重要的业态，也是社区商业12类业态中最受欢迎的业态，东区之所以显得人气不足，夜晚冷清，社区整体餐饮占比太低要占很大部分原因。
既然餐饮如此受欢迎，为何东区社区商业中却占比如此之低呢？
一方面是餐饮噪音大，有油烟，社区商业设计时如果无排烟道，餐饮就不能做，我们往往希望能够享受到它的服务，还能不受它的干扰，另一方面是餐饮属于租金承受能力较低的业态，不容易成活，而东区本身道路的设计，又使得餐饮更加不容易做起来。
有关道路设计，在城市研究中有一个新词叫“宜于行走性”，恰恰因为窄马路更适合人们行走，因而沿街人口密度更高，对于承租能力弱的业态，高密度的人口可以带来足够的人流量，从而降低餐饮运营者的成本，使得沿街的商业更容易发展起来。
但东区因为是新区，犹如在一张白纸上作画，为了提升城市形象和界面，往往更有动力设计宽马路，宽马路更适合车辆通行，但“宜于行走性”却不高，因此带来的是低密度的沿街人口，以及社区商业更高的运营成本，从而使得他们只能选择那些对于人流量要求不高，但对单客利润要求却更高的业态，如房产中介，美容SPA等。
通过几张图来看东区道路尺度：
东风南路
农业南路
黄河南路
创业街
福禄街
从卫星图更容易看出，东区宽马路的密度更是远大于西区。
我们往往倾向于对高密度深恶痛绝，但东区社区商业的发展却提供了另一种启示。
其实对于城市来说，服务业是重中之重，而服务业成本的下降正是有赖于高密度的人口聚集。我们之所以能够享受更高质量的服务，正是因为我们能够聚在一起，如果没有聚集，密度太低，每个人不仅需要付出更高的代价，甚至能不能享受到这种服务都是问题。
高密度不见得都是坏事，重要的是要掌握这种尺度，东区目前建成的小区大部分还是以小高层高层为主，而且还有主城区人口的自然外溢，发展这么多年，社区商业配套还不成熟，那么对于如绿博，滨河新城这种本身距离主城区较远，但社区密度更低（大部分是2.5），道路更阔绰的新区而言，需要多久才能真正聚集起人气也就可想而知了。
当然如果你喜欢的是静静，那就是另一回事了。
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